미주중앙일보 - 미주 최대 한인 뉴스 미디어

[가수 방미의 부동산 투자노트 6] 미국 경제의 저력을 믿는다

미국 경제는 빠르게 회복될 것이다. 지금은 부동산이든 뭐든 투자를 시작해야 할 때라고 본다. 올해 안에 콘도 3곳을 구입하려는 것도 미국 경제의 저력을 믿기 때문이다. 뉴욕에 정착하기로 마음먹고 가장 먼저 시작한 일이 외국인 투자자가 될 것인가 아니면 E2 투자비자를 통해 미국 현지법인을 설립해 투자하느냐를 결정하는 것이었다. 세금 문제와 비용 문제를 따져 가장 확실하고 성공적인 방법으로 현지법인 설립을 결정했다. 처음에는 적법하고 효율적인 비자를 위해 선택했던 액세서리 비즈니스가 또다른 사업적인 비전을 주고 있다. 최근 10만달러를 들여 물건을 바꾸고 소매 위주로 전략을 수정했다. 비즈니스도 부동산 투자와 같은 면이 많다. 버릴 땐 확실히 버려야 한다. 인테리어를 위해 재고로 남아있던 물건을 상당부분 처분했다. 주변에서는 세일로 팔라고 했지만 내게 필요없는 물건을 손에 쥐고 있는 것은 업소 인테리어에 악영향만 끼칠 따름이다. 부동산 투자도 마찬가지다. 많은 이들은 "나도 종자돈만 있으면 잘 할 수 있다"고 한다. 하지만 정작 종자돈이 생기면 "이걸로는 부족한데…"하며 불안해 한다. 자신의 투자 한도를 넘는 큰 매물은 아무리 좋아도 내 것이 될 수 없다. 거꾸로 종자돈을 마련하기 위해 저축할 인내심이 없다면 부동산 투자는 먼나라 얘기가 될 것이다. 고등학교 시절 연예인으로 데뷔해 15년 동안 무대에서 정말 특별하게 생활했다. 하지만 무대를 떠난 이후부터 지금까지 나는 평범하게 살려는 도전을 치열하게 하고 있다. 처음 부동산 투자 노트 연재를 시작할 때 고민이 많았다. 체험을 통해 익힌 나만의 투자 감각을 뉴욕중앙일보 독자들이 선뜻 받아줄 것인지 고민이었다. 하지만 나는 언제나 그랬듯 도전을 선택했다. 중앙일보가 체험적 투자론을 객관적으로 보충해 주고 때로는 반박도 해줬기 때문에 무사히 연재를 마칠 수 있었다. 투자 노트에 보내준 중앙일보 독자들의 사랑에 정말 고마움을 전한다. LA 시카고 애틀랜타나 워싱턴DC 등에서 많은 분들이 이메일과 응원을 보내와 큰 힘이 됐다. 독자 여러분들의 사랑을 잊지 않고 앞으로도 열심히 살겠다. 마지막으로 좋은 기회를 준 뉴욕중앙일보에 진심으로 감사의 인사를 전한다.

[가수 방미의 부동산 투자노트 5] 미드타운 5애브뉴

맨해튼 미드타운은 내가 항상 강조하는 지역이다. 돈이 도는 곳의 부동산은 반드시 오르기 때문이다. 부동산 투자의 철칙인 인내심을 갖고 내가 기다리는 곳은 미드타운 5애브뉴 선상에 있다. 이 곳은 현재 콘도미니엄을 짓기위한 기반 다지기 공사가 한창이다. 아직 분양이 시작되지 않았다. 내가 이 곳을 점찍은 이유는 3년 6개월 전 비슷한 위치에 있는 1베드 콘도가 55만달러에 분양됐기 때문이다. 그때 내가 맨해튼 웨스트의 트럼프타워 콘도를 팔고 이 유닛을 구입했더라면 2년 만에 2배로 값이 뛰었을 것이다. 지금 가격은 100만달러가 넘는다. 부동산 투자자들에게 하고 싶은 조언은 나 역시 가끔 실수를 한다는 것이다. 나는 쪽집게가 아니다. 열심히 공부하고 발로 뛰다 보니 남들보다 조금 더 일찍 시장을 파악할 뿐이다. 미드타운 5애브뉴를 소개하고 싶은 이유는 5애브뉴를 따라 형성된 명품 상권들이 갖는 영향력 때문이다. 센트럴파크 남쪽 경계선부터 이어지는 5애브뉴의 명품 상권은 이 지역의 콘도 가격을 천정부지로 올려 놓았다. 5애브뉴를 따라 공사중인 콘도의 분양 가격이 평방피트당 1100달러 이하라면 구입할 가치가 있다고 생각한다. 5애브뉴 상권은 남하를 계속하고 있다. 38스트릿을 넘어와 36~37스트릿도 5애브뉴 상권에 흡수되고 있다. 겉으로 변화를 못 느낀다면 이 지역에 들어서는 고급 카페들이 몇 개나 들어섰는 지를 가만히 들여다 보면 알 수 있다. 5애브뉴 상권의 남하로 35스트릿까지 공사 중인 곳이 늘어나고 있다. 던킨 도너츠가 어디까지 밀렸는지를 보고 어떤 비즈니스가 던킨을 대체하는가를 보면 5애브뉴 상권의 영향력을 짐작할 수 있다. 뉴욕시 교통의 중심축 형성 ☞맨해튼 미드타운=맨해튼 미드타운은 14~59스트릿 사이를 가리킨다. 미드타운에 있는 기업체로 출근하는 연 인원이 70만명이다. 이들 중 상당수가 미드타운에 살고 있다. 뉴욕시 도심의 명소를 둘러보는 관광객들까지 합치면 미드타운은 하루종일 북적이는 곳이다. 그러나 정작 미드타운의 원동력은 교통이다. 전철은 대부분 미드타운을 통과하고 뉴저지로 가는 패스트레인 롱아일랜드로 가는 LIRR 업스테이트로 가는 암트랙도 미드타운에 있다. 시외버스 터미널 역할을 하는 포트오소리티도 미드타운에 있다. 한인상권도 미드타운 한복판에 자리잡고 있다. 그만큼 미드타운은 상권이 발달된 지역이다. 특히 5애브뉴는 할리우드의 로데오 거리처럼 세계적인 쇼핑 명소다. 부동산 투자자들은 유동인구가 많으면 주거지로 안 좋다는 선입견을 가지고 있다. 하지만 투자 지역은 인파로 늘 북적이고 상권이 많은 곳이 적합하다. 5애브뉴 선상의 콘도는 고소득을 올리는 명품 쇼핑업계 종사자들과 52~57스트릿에 있는 월스트릿 투자은행 종사자들에게 인기있는 주거지다. 특히 미드타운은 평균 렌트가 높다. 도어맨 등 서비스를 제공하는 1베드는 지난 1년 동안 4000달러선에서 소폭으로 오르내리고 있다. 맨해튼 부동산업체 트레그니(TREGNY)의 시장 전망에 따르면 미드타운 콘도의 지난해 4분기 평균 매매가격은 경기 침체 여파로 3분기보다 평균 12만100달러 내려간 상태다. 다니엘 바움 트레그니 COO는 "맨해튼 미드타운은 여전히 가장 비싼 곳"이라며 "맨해튼 다른 지역의 가파른 렌트 변동세와 달리 소호 트라이베카 그리니치 빌리지처럼 어느 정도 적당한 가격선을 유지하고 있다"고 분석했다. 한정연 기자 [email protected]

[가수 방미의 부동산 투자노트 4] 잠재력의 롱아일랜드시티

나는 맨해튼에 관심이 많다. 맨해튼 시장이 갖고 있는 로케이션의 희소성 때문이다. 그러나 맨해튼에만 집착하지는 않는다. 플러싱이나 롱아일랜드도 가긴 하지만 아직까지 퀸즈에 투자하겠다는 생각은 해보지 않았다. 내가 살 집을 고른다면 한인들이 많이 사는 퀸즈도 고려해 볼 만 하지만 지금은 투자를 먼저 떠올리고 있기 때문이다. 최근 주목을 받고 있는 퀸즈 롱아일랜드시티(LIC)를 살펴볼 기회가 있었다. 투자자 관점에서 유심히 관찰했는데 롱아일랜드시티의 약점은 교통 편의성으로 보였다. 나는 늘 대중 교통수단과 가까운 곳에 접해 있는 로케이션을 선호하고 투자에서 가장 중요한 요소로 주장한다. 하지만 퀸즈보로플라자 역세권은 아직 개발이 더딘 편이다. 개발이 끝나 안전하고 쾌적한 곳에 있는 콘도라도 전철역까지 걸어 다닐 수 없는 것으로 보였다. 특히 유심히 살펴본 것은 롱아일랜드시티의 입지 조건이었다. 롱아일랜드시티 콘도는 맨해튼 조망권이 로케이션을 대신 차지하고 있었다. 자신의 콘도에 앉아 맨해튼에서 볼 수 없는 맨해튼의 모습을 볼 수 있다는 것은 분명히 투자 가치가 있다. 많은 이들이 롱아일랜드시티가 맨해튼과 가깝고 로케이션이 좋다고 말하고 있다. 그러나 뒤집어 생각해 보면 그렇기 때문에 맨해튼이 로케이션으로 감안한다면 더욱 좋은 것이 아닐까. 맨해튼보다 롱아일랜드시티의 렌트가 상대적으로 낮은 이유가 여기에 있다. 물론 교통과 안전이 확보되지 않은 상태에서 투자할 경우 장기적으로 수익률이 더 커질 수도 있다. 긴 안목으로 본다면 플러싱의 칼리지포인트나 롱아일랜드시티가 투자처로 유망하다는 것도 인정한다. 하지만 나는 지금 당장 퀸즈에 투자할 생각이 없다. LIC '제2의 맨해튼' 가능 ☞롱아일랜드시티=롱아일랜드시티는 미래가 아닌 현실이다. 롱아일랜드시티는 누구나 인정하는 투자 유망지역으로 제2의 맨해튼으로 손색이 없다. 퀸즈플라자에서 남쪽으로 헌터스포인트애브뉴까지 38개의 신축 빌딩 및 건설현장이 들어차 있다. 방미가 지적한 퀸즈보로플라자역의 7번.N.W 전철 외에도 G 전철이 인근에 있지만 역세권은 아직 형성되지 않은 것이 사실이다. 그러나 맨해튼만 고집하지 않는다면 투자 시점은 가깝거나 먼 미래가 아닌 현재다. 신축 콘도의 경우 개발사측이 밝힌 분양가격이 맨해튼과 큰 차이는 없어 보인다. 한인이 짓는 퓨전콘도는 2베드 24유닛으로 1200~1280평방피트 1베드 분양가격이 84만5000~100만달러 수준이다. 퀸즈플라자는 630~1550평방피트 규모로 가격대는 60~100만달러대. 크레센트클럽 콘도는 오는 10월 완공 예정인데 스튜디오~3베드 유닛이 40만~130만달러대다. 전반적으로 스튜디오의 경우 40만달러대 3베드의 경우 100만달러 안팎이 중간가격인 셈이다. 롱아일랜드시티에 맨해튼 스타일의 고급 콘도 '시티라이츠'가 처음 들어선 것은 1997년. 벌써 10년째 개발이 계속되고 있음에 주목해야 한다. 뉴욕시는 2012년 하계 올림픽 유치전에 뛰어들면서 선수촌으로 헌터스포인트 지역을 지목할 정도로 맨해튼과 접근성이 뛰어난 곳이다. 퀸즈보로플라자 인근의 콘도 개발 열기는 맨해튼 렌트가 급격하게 상승하면서 개발 속도에 탄력이 붙은 상태다. 맨해튼 렌트는 당분간 크게 떨어지기 힘들 것으로 보인다. 그래서 맨해튼에 살던 직장인들이 렌트가 저렴한 곳을 찾아 롱아일랜드시티로 눈을 돌리고 있다.

[가수 방미의 부동산 투자노트 3] 비즈니스 거래

지금 맨해튼 37스트릿에서 운영하고 있는 액세서리 업소는 800평방피트 규모다. 지난 2월 권리금 50만달러를 주고 구입했다. 권리금이 다소 부담됐지만 그만한 값어치가 있다고 판단했기 때문이었다. 이모가 운영해온 업소인 탓에 비즈니스에 대한 상세한 내용을 알고 있었다. 매출액은 물론 순수익이 얼마인지 재고는 얼마나 있는지 눈감고도 훤히 알고 있었고 리스 계약도 7년 이상 남아 있었다. 비즈니스를 인수하고 가장 먼저 한 것은 업소의 절반 정도인 400평방피트를 1만3000달러에 서브 리스로 세입자를 구해 렌트 비용을 크게 줄이는 일이었다. 기본적인 매출과 순수익 계산이 끝난 상황이었기 때문에 가능했다. 만약 잘 모르는 사람이 하던 비즈니스였다면 상황은 달랐을 것이다. 아마도 성격상 매장에 1주일은 가만히 앉아서 철저히 매출액을 비교하며 조사했을 것이다. 권리금은 철저한 조사와 좋은 로케이션 창의적인 운영 계획이 있으면 얼마든지 뽑아낼 수 있다는 것이 내 생각이다. 비즈니스 업체 매매도 부동산 투자의 원칙이 정확하게 작용한다. 먼저 로케이션이다. 업종별로 다르지만 액세서리 같은 비지니스를 하려면 유동 인구가 많은 맨해튼 미드타운이 가장 좋다. 개인적으로 주택가에 있는 잘 알려지지 않은 작은 업소는 물건 구경을 하기에 적당할 뿐 투자처로 좋지 않다고 생각한다. 맨해튼 미드타운은 뉴요커들의 눈에 들기 좋은 위치다. 단골 고객을 잡기도 편하고 관광객 등 단순 방문자들도 많다. 단골 고객을 잘 관리하는 것도 중요하지만 업소를 처음이자 마지막으로 방문하는 관광객을 뜨내기라고 무시해서는 안된다. 월 매출액이 경기 영향을 받더라도 30% 이상 차이가 나면 중장기적인 운영 계획을 세우기 힘들기 때문이다. 액세서리 비즈니스의 특성을 감안해 곧 다른 장소에 업소를 더 만들 계획이다. 내가 지금 보고 있는 새 업소의 조건은 맨해튼 50스트릿 이하로 유동 인구가 많아야 한다는 점 그리고 사거리의 코너에 위치해야 한다는 점이다. 새로운 자리에 비즈니스를 만들 경우 초기 투자 등 리스크는 크겠지만 그만큼 도전하는 맛이 있다. 언제나 그렇듯이 나는 도전을 즐긴다.

[가수 방미의 부동산 투자노트 2] 첫 콘도 구입한 '어퍼이스트'

지난 22일 맨해튼 86스트릿 3애브뉴에 있는 콘도미니엄을 구입했다. 뉴욕에 돌아와 2개월 동안 발로 뛰면서 시장조사를 끝마치고 구입한 것이다. 내가 고른 로케이션은 어퍼이스트 맨해튼 지역이다. 이 곳은 성공한 백인들이 주로 사는 조용한 주거지다. 내가 구입한 콘도는 유명 건설회사 브롬프턴(Brompton)이 2년 전 분양을 시작해 올 11월 입주가 시작될 예정이다. 이 곳을 고른 이유는 로케이션과 가격 모두 좋았기 때문이다. 86스트릿은 어퍼이스트의 가장 큰 번화가로 4.5.6번 지하철이 다닌다. 인근에 대형 콘도들의 분양은 이미 끝났기 때문에 희소성도 있고 신축 콘도 1층에 상가들이 들어서면 상권이 더욱 번창할 것이다. 집은 사람이 실제로 살아야 하는 곳이다. 내가 집을 사면 다만 한달이라도 직접 살아보는 이유도 그 때문이다. 그런 면에서 대형 건설회사가 할렘 리버의 바람이 비교적 덜한 3애브뉴에 지은 집이란 점도 좋았다. 20층이 넘는 고층 콘도인 탓에 마지막까지 고민하다 5층에 있는 스튜디오(550평방피트)를 선택했다. 오래 전부터 분양했기 때문에 고층 유닛은 프리미엄이 붙어 9층이 70만달러였다. 하지만 내가 선택한 유닛은 저층이면서 회사가 직접 보유하고 있던 물량이기 때문에 프리미엄이 없었다. 리스팅 가격은 60만달러 초반이었다. 나는 60만달러면 되겠다고 판단했지만 오퍼는 리스팅 가격 그대로 넣었다. 대신 5%에 달하는 타이틀 서치비용 모기지 보험 세금 등 부대비용을 보조해 달라고 요청했다. 부동산을 매입할 때 반드시 부대 비용을 계산해야 한다. 그 결과 집값의 3%를 절약할 수 있었다. 집은 첫 분양을 노려야 하지만 2~3차 분양도 프리미엄이 없는 물량이 반드시 존재한다. 마지막으로 입주 시기도 잘 고려해야 한다. 계약서를 보면 분양사측에서 약속한 11월 입주가 늦춰져도 무방하도록 명시돼 있다. 2~3개월 정도 늦게 입주한다고 생각하고 계획을 짜지 않으면 이사 과정에서 불필요한 돈이 나갈 수 있다. 한정연 기자 [email protected]

[가수 방미의 부동산 투자노트 1] 부동산 투자자로 변신

뉴욕중앙일보는 24일부터 매주 부동산 섹션을 통해 방미의 투자노트를 연재한다. 투자노트는 방미가 직접 공사현장을 방문하면서 꼼꼼히 기록한 분양 정보와 입지여건 등 살아 숨쉬는 내용으로 가득차 있다. 방미의 투자노트 첫 장을 장식하고 있는 그라운드 제로 지역을 함께 분석했다. ---------------------------------------------------------------------------- 내가 맨해튼을 중요한 투자처로 생각하는 이유는 작은 섬 안에서 돈이 돌기 때문이다. 돈은 사람이 많은 곳으로 모이기 마련이다. 맨해튼 남단에 있는 월드트레이드센터(WTC)는 9.11 참사로 무너져 내렸다. 7년이 지난 지금 옛 WTC는 그라운드 제로라는 이름으로 꿈틀거리고 있다. 재개발 계획에 따라 대규모 사무용 건물이 들어서고 주변에 콘도미니엄 신축도 한창이다. 남은 것은 인구의 대이동이다. 재개발이 끝나면 최대 10만명 이상이 로어 맨해튼에 생활기반을 마련할 것이다. 뉴욕시가 로어 맨해튼 경제를 활성화하기 위해 마련한 부동산 세금 감면 효과도 매력적이다. 세금이 무서워 투자를 주저해서도 안 되지만 세금이 투자를 결정짓는 중요한 요소 가운데 하나인 것은 분명하다. 그라운드 제로는 훌륭한 투자처다. 월스트릿과 붙어 있어 금융권의 바쁜 독신자들이 생활할 공간이 필요하다. 사우스스트릿 시포트와 배터리파크 등과 맞물려 주변 경관도 좋다. 이런 요인들이 지역 부동산 경기를 단숨에 끌어올릴 것이다. 지금도 투자 시점상 이르지 않다. 그라운드 제로 투자는 지금이 적기다. ☞로어 맨해튼의 부활 그라운드 제로를 포함한 로어 맨해튼 지역은 재개발이 한창이다. 그라운드 제로에 4동의 고층 건물로 구성된 프리덤타워가 2011년 완공되면 일대는 한 단계 도약할 것이라는 게 부동산업계의 설명이다. 로어 맨해튼을 살린 것은 대규모 면세 혜택이다. 뉴욕시는 지난 7년 동안 건축비 등으로 60억달러를 직접 지원했다. 소규모 건물 재개발 사업 이외애 렌트와 고용 등에 면세 혜택을 제공했다. 그 결과 로어 맨해튼의 인구는 9.11 이후 1만명 이상이 늘어났다. 하우스턴스트릿 이남의 뉴요커는 2001년 2만5000여명에서 3만5000여명으로 늘었다. 인구가 늘자 2003년부터 부동산 시장이 달아오르고 있다. 콘도 등 주거용 부동산이 6000가구 신축됐고 앞으로 5000가구 이상이 신축될 예정이다. 상용 부동산도 1만평방피트 이상 신축된다. 사무실 공실률은 7% 수준으로 떨어졌고 2베드룸 렌트도 4000달러로 회복됐다. 2007년 현재 로어 맨해튼 주민의 중간 소득은 16만5000달러로 맨해튼 전체 평균의 3배에 달한다. 그러나 서브프라임 모기지 사태의 여파로 월스트릿이 대량 감원을 진행하고 있어 향후 전망이 다소 불투명하다. 금융 산업의 위축이 2~3년 지속될 경우 그라운드 제로 지역의 렌트 시장은 동면기에 들어갈 가능성이 크기 때문이다. 또한 그라운드 제로는 마땅한 학교가 없어 자녀가 있을 경우 어려움을 겪을 수 있다. 한정연 기자 [email protected]